Az Ügyvédvilág magazin 2020-ban számolt be a 2019-es év Jogászdíj díjazottjairól. Az a megtiszteltetés ért, hogy a 2018-as év után 2019-ben is a legjobbak között léphettem színpadra. Az általam, Kovács Krisztián által vezetett peres csoport az év peres csapata lett. Köszönöm Schmidt Zsuzsannának és csapatomnak, hogy ilyen fantasztikus díjban részesülhettünk!
A különszámot a következő linkre kattintva érheti el: Kulonszam
A koronavírus miatt a helyzet jelenleg nehezebb, de még ezekben az időkben is nagyon jól esik arra emlékezni, hogy az emberek teljesítményét elismerik. Nem nyertünk volna azonban ilyen díjat, ha nincsenek olyan kiváló ügyfeleink, akik még a leghajmeresztőbb ötleteink megvalósításában is támogatnak, mert hisznek bennünk. Hisznek abban, hogy a megoldásaink sikereket hozhatnak számukra. Mi pedig igyekszünk ezt a bizalmat meghálálni. Kis létszámú csapatként egészen más jellegű kihívásokkal szembesülünk akár egy per alatt is, mint egy nagy nemzetközi iroda, ahol akár csak a peres csapat áll annyi főből, mint nálunk a teljes iroda. De nem ezen fog múlni a munkánk minősége. Minden nap igyekszünk egyre jobban és jobban dolgozni. Megköszönjük mindenkinek, aki velünk tart ezen a rögös úton.
Az utóbbi időben sokan keresnek meg azzal a problémával, hogy a családi házas építkezésükön összevesztek a kivitelezővel, aki nem hajlandó visszaadni a munkaterületet (most mindegy milyen okból), így nem tudnak használatbavételt kérni – annak ugyanis feltétele, hogy minden főnaplóban vissza kell adni a munkaterületet az építtetőnek.
Valódi megoldása nincs a problémának, mivel sajnos az építésfelügyelet vagy a műszaki ellenőr sem tudja erőszakkal visszaadni a munkaterületet, ez pedig olyan hiba/hiányosság, ami miatt nem kaphat használatbavételit az épület/nem vehetik tudomásul a használatot. Félmegoldás emiatt új e-naplót nyitni és benaplózni az addig elkészült munkákat, de jelen pillanatban gyakorlatilag nincs túl sok minden a megrendelők kezében.
A problémák miatt levélben fordultam az Igazságügyi Minisztérium magánjogi jogalkotásért felelős helyettes államtitkárához és kértem közbenjárását a probléma megoldása érdekében. A levelet lentebb olvashatják.
Levél a minisztériumnak 2. oldal
Levél a minisztériumnak 2. oldal
Ha tetszett a cikk, ossza meg ismerőseivel Facebookon.
Ha tetszett a bejegyzés, akkor kedvelje és kövesse Facebook oldalamat a legfrissebb jogi cikkekért a következő címen:
Egyre többen érdeklődnek az ingatlan adásvételekről, ezért célszerűnek tartottam írni egy összefoglalót arról, hogy hogyan is zajlik egy szerződéskötés.
Előkészületek
Az ügyvéd már akkor kerül képbe, mikor megvan a kiszemelt lakás és az eladó és a vevő már kezet is fogott egymással. Persze legtöbbször van a háttérben kajánul vigyorgó ingatlanos is, a maga kaján vigyorával, amiért épp most gombolt le az ügyfélről 5%-ot azzal, hogy feltette ingatlan.com-ra – de ez már egy másik történet.
Jogi tanulságok – ne a saját kárán tudja meg
Sok ingatlanos alá akar íratni egy különböző neveket nevezett sajtpapírt arról, hogy akkor a vevő most megveszi a lakást és el is kér néhány tíz vagy százezer forintot, amit beletesz borítékba azzal, hogy akkor majd a lezárt borítékot ő viszi az ügyvédhez. Ennek egyszerű a logikája, abban bízik, hogy abból (és az ügyvédnél átadott készpénzből) lesz ő kifizetve. Jó tanács: ne adjon át foglalót ügyvéd nélkül. Megtörtént eset:
Ingatlanos átvesz 500 ezer Ft “foglalót” és gyorsan ír is egy előszerződést, majd az ügyvédnél kiderül, hogy neki nem ér rá 1 hónapig a fizetés, pláne nem lakástakarékból, neki AZONNAL kell. Visszajár a foglaló vagy nem? A világon semmit nem beszéltek még meg, de fél milliót – elég komoly jogkövetkezményekkel – már átadtak…
Ami biztosan kelleni fog a szerződéskötéshez: személyi igazolvány, lakcímkártya, adókártya (vagy legalább az adóazonosító jel) – mindegyik szerződő féltől. Kell még az úgynevezett energetikai tanúsítvány is, amit az eladó kötelezettsége elkészíteni – nem tragédia ha nincs meg, mert kb. 1 hét alatt megvan és 15 ezer Ft-ba kerül nagyságrendileg; valójában csak a HET- karaktersorozat utáni számokra van szükség, ezt emailben is át tudja küldeni az energetikus. Kellenek még persze az ingatlan adatai és a fizetési ütemezés is.
A feleket a pénzmosás és terrorizmus finanszírozás megakadályozása érdekében le kell ellenőrizni, már ami az okmányaikat illeti – ezt hívjuk úgy, hogy JÜB-ölés. Nagyon ritkán ilyenkor derül ki, hogy valakinek érvénytelen a lakcímkártyája, stb. De abban biztos vagyok, hogy soha senki nem fogott még ezzel terroristát. Ha átmennek az ellenőrzésen, akkor szoktunk azzal viccelődni az ügyfelekkel, hogy ez nem azt jelenti, hogy nem csinálják, csak azt, hogy még nem buktak le… nagy különbség ugye…
A szerződés
A szerződéskötés előtt a vevő egyeztet az ügyvédjével, aki elkészíti az adásvételi szerződés tervezetét és az eladónak is megküldi. Az esetek kb. felében az eladó el is olvassa és jelzi a kért változtatásokat, de gyakoribb hogy semmit nem csinálnak az átküldött szerződéssel.
A szerződés tartalmát a jogszabály behatárolja, illetve ha banki hitel is van, akkor pluszban be kell tartani az adott bank követelményeit a szerződéssel kapcsolatosan – ezeket szintén az ügyvéd szokta beszerezni. Pl. van olyan bank aki azt kéri, hogy ügyvédi papír készüljön az önerő megfizetéséről, van akinek elég ha 2 tanú van rajta és így tovább… A banki kérésekkel kapcsolatosan rugalmasság szükséges az eladó oldaláról is, mert lehet hogy egy hiba vagy figyelmetlenség miatt módosítani kell a szerződésen.
Tulajdonjog
Ha banki hitel is van, akkor gyakorlatilag minden esetben úgynevezett “függőben tartásos” konstrukciót szoktunk alkalmazni. Mindenki látott már maffiózós filmet, amiben a szemben álló felek vitatkoznak, hogy “előbb a pénzt”, “nem, előbb a táskát” – a függőben tartás pont ezt hidalja át.
Ilyenkor úgy történik a szerződéskötés, hogy az ügyvédnél aláírják a szerződést, amiben nincs benne a hozzájárulás a tulajdonjog bejegyzéséhez; a hozzájárulást egy külön papíron adja meg az eladó és ez a külön papír az ügyvédnél marad letétben. Ez azért jó, mert ha a vevő kifizeti az ingatlant, akkor az ügyvéd biztosan beadja a hozzájárulást a földhivatalba és a vevő tulajdonos lesz; a másik oldalról viszont: a vevő csak akkor lesz tulajdonos, ha biztosan kifizette az ingatlan árát.
Az adásvételi szerződés aláírása után az ügyvéd beadja a földhivatalba a szerződést, ekkor kerül széljegyre – ennek az a szerepe, hogy nem lehet utána még egyszer eladni, mert a széljegyeket sorban intézik el. Amint széljegyen van a szerződés a vevő kifizeti az önrészt. Az önrész kifizetését az eladó elismeri írásban, ezt követően a bank zálogjogját alapító szerződést is be kell adni a földhivatalba, ha már az is széljegyen van, a bank átutalja a pénzt az eladónak.
Az eladónak innentől már csak értesítenie kell az ügyvédet, hogy a vevő a vételárat kifizette, lehet beadni a tulajdonjog bejegyzési engedélyt.
Nem is olyan bonyolult, igaz?
Gyakori hibák, hiányosságok ingatlan adásvételnél – ezekre is figyeljen:
Eladóként nézesse át a szerződést mással is, főleg ha járatlan ilyen ügyekben;
Informálja le rendesen a lakást/házat, menjen oda több napszakban, beszéljen az ott lakókkal, közös képviselővel, szomszédokkal;
Ha cégtől vesz használt lakást, mindig figyeljen hogy ÁFA-köteles e az adásvétel;
Ha osztatlan közös tulajdon, akkor ellenőrizze a használati megállapodás meglétét;
Figyeljen oda arra, hogy kinek van elővásárlási joga;
Határozzák meg a szerződésben, hogy milyen bútorok maradnak a lakásban (pl. beépített konyhabútor) és hogy kiürített állapotban kell-e átadni;
Lehetőleg ne adják addig birtokba az ingatlant, amíg nincs teljesen kifizetve (rém kellemetlen úgy értesülni arról, hogy a bank nem ad kölcsönt, hogy már szét van verve a lakás a felújításhoz… …megtörtént eset…)
Ha tetszett a cikk, ossza meg ismerőseivel Facebookon.
Ha tetszett a bejegyzés, akkor kedvelje és kövesse Facebook oldalamat a legfrissebb jogi cikkekért a következő címen:
Korábbi bejegyzésemben megírtam, hogy sokat kockáztat az, aki a CSOK-kal érintett ingatlanába jelenti be cégét vagy egyéni vállalkozását. Ez most megváltozott!
A mostani héten szerdán megjelent Magyar Közlöny tartalmaz azonban egy módosítást a CSOK-rendelettel kapcsolatosan, amit 2019. július 11-től kell (lehet alkalmazni).
Megjegyzem: pontosan azért módosították a rendeletet, mert a szövege szerint valóban szerződést szegett az, aki oda jelentette be a cégét, tehát nem volt alaptalan a félelem.
Új alapokon
Mit tartalmaz a módosítás?
A módosítás szerint a CSOK-ot igénylők már eleve nyilatkozhatnak arról, hogy székhelyként szeretnék használni az ingatlant. Feltétel azonban, hogy a cégnek saját többségi tulajdonban kell állnia és nem lehet részvénytársaság (mivel nem gyakori társasági forma, így ez utóbbinak a jelentősége gyakorlatilag elhanyagolható). Ha eleve így nyilatkoznak, akkor nyilvánvalóan nem is szegnek szerződést, tehát jogszerűen lehet a székhelyük és nem kell visszafizetni a támogatást.
Azok, akik már korábban igényeltek CSOK-ot, s emiatt nem tudták az igényléskor ezt a szándékot bejelenteni 2019. december 31-ig van lehetőségük egy ilyen nyilatkozat megtételére – ezzel kapcsolatosan mindenféleképpen érdemes érdeklődni a banknál, ahol felvették a CSOK-ot. Ha megteszik ezt a nyilatkozatot a megadott határidőig, akkor megint csak nem lehet probléma a későbbiekben.
Mi a hiba a rendelet módosításában?
Természetesen, mikor kapkodnak az emberek, akkor buta hibák csúsznak bele a jogszabályoknak. Jelen állapot (mármint a július 11. utáni állapot, ha pontosak akarunk lenni) szerint ugyanis: vagy július 11. után igényel valaki CSOK-ot és bejelenti a székhelyhasznosítási szándékot, vagy a hatálybalépés előtt igényelte a CSOK-ot, akkor 2019. december 31-ig jelezheti a székhelyhasznosítási szándékot. Nem szól viszont azokról a rendelet, akik utólag – tehát vagy a határidő lejárta után vagy az új igénylést követően – szeretnék cég székhelyeként hasznosítani az ingatlant, így ennek a helyzetnek a kezeléséhez újra rendeletmódosításra lesz szükség.
Ez utóbbi miatt mindenkinek azt javaslom, hogy mindenféleképpen tegyen ilyen székhelyként történő hasznosítási nyilatkozatot, akkor is ha éppen nincs cége és nem is tervezi, mert később jóval macerásabb lesz. Egy ilyen nyilatkozattal legalább fenntartja annak a lehetőségét, hogy egyszerűen bejelenthesse a házba/lakásba a céget.
Persze még ebben is lehet buktató, az erre vonatkozó formanyomtatványok még nincsenek meg, s el tudom azt képzelni, hogy egy-egy banknál kötelező lesz megadni a cég adatait is. (Azt már csak zárójelesen jegyzem meg, hogy a rendelet csak cégekről beszél, de elég sok olyan jogi személy van, ami nem cég – igazából több nem-cég jogi személy van mint cég -, velük mi a helyzet?!)
Ha tetszett a cikk, ossza meg ismerőseivel Facebookon.
Ha tetszett a bejegyzés, akkor kedvelje és kövesse Facebook oldalamat a legfrissebb jogi cikkekért a következő címen:
A napokban robbantotta a hírt a 24.hu hírportál, melyet azóta már sokan átvettek: ha a CSOK-kal érintett lakásba vállalkozás van bejegyezve, akkor az a CSOK-rendelet szerint úgynevezett “lakáscéltól eltérő hasznosításnak” minősül. A lakáscéltól eltérő hasznosítás esetén az adós “köteles a családi otthonteremtési kedvezmény folyósított összegét a lakáscéltól eltérő hasznosítás megkezdésének napjától számított, a Ptk. szerinti késedelmi kamattal növelten visszafizetni.“
A visszafizetés elkerüléséhez szükséges székhelyáthelyezést munkahelyem, a SCHMIDT Ügyvédi Iroda most kedvezményes, 40.000,- Ft + ÁFA végzi el, ha a cégmódosítás kizárólag a székhelyet érinti. Érdeklődjön a dr.kovacs.krisztian@schmidt-iroda.hu emailcímen vagy a www.schmidt-iroda.hu honlapon található elérhetőségeken.
Mi a teendő? Kövesse az itt leírt lépéseket
A legrosszabb eset az, amit fentebb vázoltunk: a CSOK visszafizetése egy ilyen apró hiba/figyelmetlenség/tévedés miatt. Amit tehet, hogy ha már megtörtént a baj, a cég székhelyét minél előbb át kell helyezni egy másik címre, ami nem érintett CSOK támogatással.
“A folyamat időbeli átfutása körülbelül egy hetet vesz igénybe az iratok aláírásától számítottan “
A székhelyáthelyezés szerencsére nem bonyolult, néhány papír, egy ügyvéd és néhány tízezer forint kell hozzá – ez szinte semmi 10 millió Ft visszafizetéséhez képest.
Minden szükséges iratot elkészít a cégmódosítást végző ügyvéd, azonban tájékoztatásul írjuk, mire is van szükség: alapítói (taggyűlési) határozat a székhely áthelyezéséről, új alapító okirat (társasági szerződés), igazolás arról, hogy a cég jogosult az új címet székhelyként használni, ügyvédi meghatalmazás.
A folyamat időbeli átfutása körülbelül egy hetet vesz igénybe az iratok aláírásától számítottan, tehát elég gyorsan megvan.
Milyen költségekkel jár?
A módosításhoz úgynevezett közzétételi költségtérítést kell fizetni, ez 3.000,- Ft, továbbá illetéket, ez 15.000,- Ft. Az ügyvédi munkadíj szabad megállapodás tárgya, ezzel kapcsolatosan pontos összeget nehéz mondani.
Annyi bizonyos, hogy a visszafizetés elkerüléséhez szükséges székhelyáthelyezést munkahelyem, a SCHMIDT Ügyvédi Iroda most kedvezményes, 40.000,- Ft + ÁFA végzi el, ha a cégmódosítás kizárólag a székhelyet érinti.
SCHMIDT Ügyvédi Iroda
Székhelyáthelyezés: 40.000,- Ft + ÁFA
Ezzel biztosan el lehet kerülni a visszafizetést?
Biztosat csak javasasszonyok, jósok és porszívóügynökök állítanak, mi sajnos nem tudunk ilyenre vállalkozni. Azt tudjuk, hogy a hatóságoknál mindig jó pont vagy enyhítő körülmény szokott lenni, ha amin észleli az ember a hibát, azonnal nekiáll kijavítani.
70.000,- Ft fizetendő összeg áll szemben tízmilliókkal…
Tovább megyünk: az sem biztos, hogy helyes a jogértelmezésünk (a bankok jogértelmezése), de 70.000,- Ft fizetendő összeg áll szemben tízmilliókkal… Érzésünk szerint túl sok a kockázat, ami azzal jár, hogy a CSOK-os ingatlanban van a székhely, de mindenkinek szíve joga eldönteni. A saját és családja pénzét kockáztatja, nem a miénket.
Ha székhelyáthelyezésre van szüksége
Székhelyáthelyezés a SCHMIDT Ügyvédi Irodával:
Cím: 1132 Budapest, Váci út 6. IV. em. 5/a. (a Nyugati Pályaudvarnál, a Westenddel szemben)
Email cím: schmidt-iroda@schmidt-iroda.hu
Ha tetszett a cikk, ossza meg ismerőseivel Facebookon.
Ha tetszett a bejegyzés, akkor kedvelje és kövesse Facebook oldalamat a legfrissebb jogi cikkekért a következő címen:
Az oldal a felhasználói élmény fokozása és marketing célokból sütiket/mérőkódokat használ. Az oldal használatával Ön beleegyezik ebbe, ezt a beállítást bármikor módosíthatja. További információ
A süti beállítások ennél a honlapnál engedélyezett a legjobb felhasználói élmény érdekében. Amennyiben a beállítás változtatása nélkül kerül sor a honlap használatára, vagy az "Elfogadás" gombra történik kattintás, azzal a felhasználó elfogadja a sütik használatát.
