Korábbi bejegyzésemben már írtam a sima függőben tartásos adásvétel szabályairól, most azt nézzük meg, hogy mennyiben változtatott a koronavírus. Ha megvan a kiszemelt lakás vagy családi ház, akkor az adásvételről sem kell lemondanunk, azt – ha kicsit lassabban is – biztosan végig lehet vinni. A bankok továbbra is hiteleznek, náluk is csak arra kell figyelni, hogy általánosságban hosszabb átfutási idővel számolhatunk.
Az adásvétel megkötése
Ha már megvan megállapodás az ingatlanra, akkor ügyvédet kell keresni. Ez most elég nehézkes is lehet, mert sok ügyvéd most egyáltalán nem vállal sem cégalapítást (mi igen), sem tanácsadást (mi igen), sem pedig ingatlan adásvételt. Mi szerencsére vállalunk, így első kézből tudok információt adni. Mivel mi mindig előre kiküldjük az adásvételi tervezetét, ebben semmi változás nincs. Az egyetlen változás, hogy a szükséges papírok aláírása miatt nem megyünk be az irodába, hanem az Eladónak és a Vevőnek maguknak kell kinyomtatni a dokumentumokat megfelelő példányszámban. Ezeket a példányokat mindenki maga aláírja, majd postán vagy futárral elküldik az ügyvédnek. Ezt követően úgynevezett távazonosítással (egy erre szolgáló, videófelvételre alkalmas programmal) beazonosítjuk az eladót és a vevőt egy előre egyeztetett időpontban, majd felmutatjuk az aláírásokat, hogy ez valóban az ő aláírásuk e. Ha igen a válasz, akkor a dokumentum ellenjegyezhető és földhivatalba benyújtható. Ilyen egyszerű, csak lassabb mint szokásosan.
Földhivatali benyújtás
A földhivataloknál jelenleg személyes ügyintézés nincs. Vagy a bejáratnál elhelyezett konténerbe kell dobni az iratokat vagy postán elküldeni. A földhivatal elvileg még aznap széljegyre is teszi a dokumentumokat. Bár konkrét információt erről nem tudunk, jó eséllyel nem rögzítik a konténerek ürítési dátumát, így ha ugyanarra az ingatlanra érkezett két dokumentum sorrendje igencsak eshetőleges: ha pl. kétszer adta el az eladó az ingatlant, akkor nagyon nem mindegy… A postán érkezett küldeményeknél még él az a szabály, hogy az egy nap érkezett küldeményeket “egyszerre” érkezettként kell tekinteni, szerintem ugyan ez fog vonatkozni a konténerbe dobott példányokra is.
A rossz hír, hogy mivel személyes ügyintézés nincs, nem kapunk vissza egyből érkeztetett példányokat. Érkeztetett példány az, amire a földhivatal vagy tesz egy pecsétet, vagy egy matricát. Ezzel tudjuk a banknak igazolni, hogy mit nyújtottunk be a földhivatalba. Most az érkeztetett példányokat a földhivatalok postán küldik vissza a jogi képviselőnek (ez akár 2 héttel is meghosszabbíthatja a folyamatot!). A kettő budapesti földhivatal ráadásul felbélyegzett és megcímzett válaszborítékot is kér, ennek hiányában nem postázza vissza – erre érdemes nagyon figyelni.
Banki könnyítések
Több bank (pl. OTP) jelenleg elfogadja a hitelkérelem befogadásához, hogy ha az ügyvéd nyilatkozik arról, hogy benyújtotta a földhivatalba a szerződést. Hiszen érkeztetett példány akár 2-3 héttel később lesz csak. Ezt a nyilatkozatot az ügyvéd meg tudja tenni papír alapon és úgynevezett e-aktaként is. Szerintem utóbbi a szerencsésebb, mert gyorsabb és nem kell hozzá papírmozgás, de egyelőre nem minden bank fogadja el.
Állami támogatást is tartalmazó hitelek esetén viszont legkésőbb a szerződéskötésre rendelkezésre kell állni az érkeztetett példánynak, ezért nagyon fontos hogy flottul menjen a földhivatali benyújtás is, a kommunikáció is akadálytalan legyen. Abban nincs változás, hogy a bank zálogjogának széljegyen kell szerepelni. Szintén gyakorlat már néhány banknál, hogy a zálogszerződést ők küldik meg a földhivatalnak és az érkeztetett példányt a banknak visszaküldött tértivevény pótolja.
Összegzés
Most sem lehetetlen tehát szerződni, csak mind az ügyvédtől, mind a felektől nagyobb rugalmasságot kíván. Mivel jóval több munkával jár, mint egy átlagos szerződéskötés, a távazonosítás is bonyolultabb, sok ügyvéd egyáltalán nem vállal most ilyet – becsüljék tehát meg azt, aki igen.
Ha tetszett a cikk, ossza meg ismerőseivel Facebookon.
Ha tetszett a bejegyzés, akkor kedvelje és kövesse Facebook oldalamat a legfrissebb jogi cikkekért a következő címen:
Egyre többen érdeklődnek az ingatlan adásvételekről, ezért célszerűnek tartottam írni egy összefoglalót arról, hogy hogyan is zajlik egy szerződéskötés.
Előkészületek
Az ügyvéd már akkor kerül képbe, mikor megvan a kiszemelt lakás és az eladó és a vevő már kezet is fogott egymással. Persze legtöbbször van a háttérben kajánul vigyorgó ingatlanos is, a maga kaján vigyorával, amiért épp most gombolt le az ügyfélről 5%-ot azzal, hogy feltette ingatlan.com-ra – de ez már egy másik történet.
Jogi tanulságok – ne a saját kárán tudja meg
Sok ingatlanos alá akar íratni egy különböző neveket nevezett sajtpapírt arról, hogy akkor a vevő most megveszi a lakást és el is kér néhány tíz vagy százezer forintot, amit beletesz borítékba azzal, hogy akkor majd a lezárt borítékot ő viszi az ügyvédhez. Ennek egyszerű a logikája, abban bízik, hogy abból (és az ügyvédnél átadott készpénzből) lesz ő kifizetve. Jó tanács: ne adjon át foglalót ügyvéd nélkül. Megtörtént eset:
Ingatlanos átvesz 500 ezer Ft “foglalót” és gyorsan ír is egy előszerződést, majd az ügyvédnél kiderül, hogy neki nem ér rá 1 hónapig a fizetés, pláne nem lakástakarékból, neki AZONNAL kell. Visszajár a foglaló vagy nem? A világon semmit nem beszéltek még meg, de fél milliót – elég komoly jogkövetkezményekkel – már átadtak…
Ami biztosan kelleni fog a szerződéskötéshez: személyi igazolvány, lakcímkártya, adókártya (vagy legalább az adóazonosító jel) – mindegyik szerződő féltől. Kell még az úgynevezett energetikai tanúsítvány is, amit az eladó kötelezettsége elkészíteni – nem tragédia ha nincs meg, mert kb. 1 hét alatt megvan és 15 ezer Ft-ba kerül nagyságrendileg; valójában csak a HET- karaktersorozat utáni számokra van szükség, ezt emailben is át tudja küldeni az energetikus. Kellenek még persze az ingatlan adatai és a fizetési ütemezés is.
A feleket a pénzmosás és terrorizmus finanszírozás megakadályozása érdekében le kell ellenőrizni, már ami az okmányaikat illeti – ezt hívjuk úgy, hogy JÜB-ölés. Nagyon ritkán ilyenkor derül ki, hogy valakinek érvénytelen a lakcímkártyája, stb. De abban biztos vagyok, hogy soha senki nem fogott még ezzel terroristát. Ha átmennek az ellenőrzésen, akkor szoktunk azzal viccelődni az ügyfelekkel, hogy ez nem azt jelenti, hogy nem csinálják, csak azt, hogy még nem buktak le… nagy különbség ugye…
A szerződés
A szerződéskötés előtt a vevő egyeztet az ügyvédjével, aki elkészíti az adásvételi szerződés tervezetét és az eladónak is megküldi. Az esetek kb. felében az eladó el is olvassa és jelzi a kért változtatásokat, de gyakoribb hogy semmit nem csinálnak az átküldött szerződéssel.
A szerződés tartalmát a jogszabály behatárolja, illetve ha banki hitel is van, akkor pluszban be kell tartani az adott bank követelményeit a szerződéssel kapcsolatosan – ezeket szintén az ügyvéd szokta beszerezni. Pl. van olyan bank aki azt kéri, hogy ügyvédi papír készüljön az önerő megfizetéséről, van akinek elég ha 2 tanú van rajta és így tovább… A banki kérésekkel kapcsolatosan rugalmasság szükséges az eladó oldaláról is, mert lehet hogy egy hiba vagy figyelmetlenség miatt módosítani kell a szerződésen.
Tulajdonjog
Ha banki hitel is van, akkor gyakorlatilag minden esetben úgynevezett “függőben tartásos” konstrukciót szoktunk alkalmazni. Mindenki látott már maffiózós filmet, amiben a szemben álló felek vitatkoznak, hogy “előbb a pénzt”, “nem, előbb a táskát” – a függőben tartás pont ezt hidalja át.
Ilyenkor úgy történik a szerződéskötés, hogy az ügyvédnél aláírják a szerződést, amiben nincs benne a hozzájárulás a tulajdonjog bejegyzéséhez; a hozzájárulást egy külön papíron adja meg az eladó és ez a külön papír az ügyvédnél marad letétben. Ez azért jó, mert ha a vevő kifizeti az ingatlant, akkor az ügyvéd biztosan beadja a hozzájárulást a földhivatalba és a vevő tulajdonos lesz; a másik oldalról viszont: a vevő csak akkor lesz tulajdonos, ha biztosan kifizette az ingatlan árát.
Az adásvételi szerződés aláírása után az ügyvéd beadja a földhivatalba a szerződést, ekkor kerül széljegyre – ennek az a szerepe, hogy nem lehet utána még egyszer eladni, mert a széljegyeket sorban intézik el. Amint széljegyen van a szerződés a vevő kifizeti az önrészt. Az önrész kifizetését az eladó elismeri írásban, ezt követően a bank zálogjogját alapító szerződést is be kell adni a földhivatalba, ha már az is széljegyen van, a bank átutalja a pénzt az eladónak.
Az eladónak innentől már csak értesítenie kell az ügyvédet, hogy a vevő a vételárat kifizette, lehet beadni a tulajdonjog bejegyzési engedélyt.
Nem is olyan bonyolult, igaz?
Gyakori hibák, hiányosságok ingatlan adásvételnél – ezekre is figyeljen:
Eladóként nézesse át a szerződést mással is, főleg ha járatlan ilyen ügyekben;
Informálja le rendesen a lakást/házat, menjen oda több napszakban, beszéljen az ott lakókkal, közös képviselővel, szomszédokkal;
Ha cégtől vesz használt lakást, mindig figyeljen hogy ÁFA-köteles e az adásvétel;
Ha osztatlan közös tulajdon, akkor ellenőrizze a használati megállapodás meglétét;
Figyeljen oda arra, hogy kinek van elővásárlási joga;
Határozzák meg a szerződésben, hogy milyen bútorok maradnak a lakásban (pl. beépített konyhabútor) és hogy kiürített állapotban kell-e átadni;
Lehetőleg ne adják addig birtokba az ingatlant, amíg nincs teljesen kifizetve (rém kellemetlen úgy értesülni arról, hogy a bank nem ad kölcsönt, hogy már szét van verve a lakás a felújításhoz… …megtörtént eset…)
Ha tetszett a cikk, ossza meg ismerőseivel Facebookon.
Ha tetszett a bejegyzés, akkor kedvelje és kövesse Facebook oldalamat a legfrissebb jogi cikkekért a következő címen:
Az oldal a felhasználói élmény fokozása és marketing célokból sütiket/mérőkódokat használ. Az oldal használatával Ön beleegyezik ebbe, ezt a beállítást bármikor módosíthatja. További információ
A süti beállítások ennél a honlapnál engedélyezett a legjobb felhasználói élmény érdekében. Amennyiben a beállítás változtatása nélkül kerül sor a honlap használatára, vagy az "Elfogadás" gombra történik kattintás, azzal a felhasználó elfogadja a sütik használatát.
