Házépítés alapok

Házépítés esetén semmi nem menti meg az embert attól, hogy néhány hibát elkövessen. Az 5%-os ÁFA, az 5 millió forintos ÁFA-visszaigénylés lehetősége és a béka feneke alatt lévő betéti kamatok miatt rengetegen fordultak az utóbbi években az ingatlanok felé. Építenek, vásárolnak vagy ingatlanos cégekbe fektetnek be. Ahogy ez mindig megtörténik, ezúttal is megjelentek azok, akik a könnyű pénz és gyors meggazdagodás reményében a szükséges végzettség, tudás és tapasztalat hiányában próbálják meglovagolni az áremelkedést, ennek legnagyobb vesztese TE vagy, az ÜGYFÉL.

Természetesen mindenki igyekszik a lehető legbiztonságosabb pozícióban kivárni amíg hőn áhított háza vagy lakása elkészül, Ezután a reklámokból – és a harmadik Gyűrűk Ura film végéből – ismerős bárgyú mosollyal elégedetten hátradőlni: végre elkészült. A mostani bejegyzésben kifejezetten a családi házas építkezésekről lesz szó. Később írok majd a lakásvásárlás buktatóiról. De addig is, el tudod még olvasni a következő bejegyzésben, hogy milyen módon tudod hatékonyan védeni magad, ha kárt okoztak Neked.

Generál vagy saját szervezés házépítés esetén?

Sokan és sokféleképpen körüljárták már a nagy kérdést: GENERÁL vagy NEM-GENERÁL? Ez a jelenlegi, CSOK-os időkben egyúttal azt a választást is jelenti, hogy 5%-os ÁFA vagy – a feltételek fennállása esetén – 5 millió Ft-os visszaigénylés. (Ehhez csak egy rövid megjegyzés, mert gyakran felmerül a kérdés: ha „szerkezetkész” állapotra szerződtök, akkor egy NAV-os állásfoglalás szerint mindenféleképpen 5% ÁFA lesz és bukjátok az ÁFA-visszaigénylés lehetőségét) Mi azonban most csak a két megoldás JOGI kockázatait vesszük számba, elsősorban a garancia/jótállás szempontjából. Továbbá, hogy mit tudtok csinálni, ha kiderül egy-egy hiba (házépítés esetén biztosan lesz ilyen) és a vállalkozó nem javítja ki.

Annak, aki nem tudná a fogalmak közötti lényegi különbségeket: a generálkivitelező összefogja a teljes kivitelezést, ő szervezi a folyamatokat, ő szerződik le az alvállalkozókkal (tipikusan gépész és elektromos kivitelezőkkel), neki rendszerint kőműves brigádja van; ő az egyetlen fővállalkozó – gyakorlatilag kulcsrakész házat ad át, csak be kell költözni. A teljes házépítés az ő felelőssége. Nem generálos kivitelezésnél több fővállalkozó van, és mindegyik fő vállalkozóval Te, az építtető szerződsz le (kőművessel, áccsal, gépésszel, villanyszerelővel, stb.), neked kell koordinálnod minden folyamatot, összehangolni a vállalkozók munkáját, az építkezés befejezésének határidejét is gyakorlatilag magadnak lövöd be.

A cégforma jelentősége házépítés esetén

A garancia/jótállás kérdéskörével kapcsolatban fontos megérteni, hogy valójában kivel is állsz szemben. Itthon általában ezekkel a „cégformákkal” fogsz találkozni, ha építkezésre adod a fejed: egyéni vállalkozó (e.v.), betéti társaság (bt.), korlátolt felelősségű társaság (kft.). Természetesen vannak még más formák is, de azokkal elvétve találkozni, ezért őket most nem tárgyaljuk. A sorrend a kicsitől a nagyobbak felé halad.

Az egyéni vállalkozó a legkisebb méretű, rendszerint egyedül vagy 1-2 alkalmazottal, alkalmi segítővel dolgozik (tipikusan e.v.-k a villanyszerelők). Népszerű vállalkozási forma, mert KATA adózást választva havi 50 ezer forinttal letudja az összes közterhet az iparűzési adó kivételével. Ha emellé még alanyi adómentes is, akkor ÁFA-mentes számlát tud kibocsátani, így a 27%-os ÁFA-t nem kell megfizetni a munkadíjra, ez magánszemély építtetőknek előny. (TIPP: NEM-generálnál az anyagról a számlát kérje az építtető nevére, így az felhasználható az ÁFA-visszaigényléshez a házépítésnél).

Betéti társaság

A betéti társaság már nagyobb, minimum két ember van benne: a beltag és a kültag. A cégnek rendszerint nincs nagy vagyona, az adózás még itt is kedvező (itt is van lehetőség KATA adózásra), tipikusan családi vállalkozások. (TIPP: figyeljünk arra, hogy a beltag magánszemély-e vagy cég…)

Garancia/jótállás szempontjából – nekünk – az egyéni vállalkozó és a betéti társaság nyerő: ha valami hiba merül fel a házépítés során, akkor a betéti társaság beltagján vagy az egyéni vállalkozón akkor is be tudjuk hajtani a pénzt, ha a betéti társaság megszűnik vagy az egyéni vállalkozó már nem egyéni vállalkozó többé. Persze csak ha van pénzük – de ez sajnos igaz minden más vállalkozási formára is igaz. Tehát a bt. beltagjának és egyéni vállalkozónak lenni nagyon kockázatos ilyen szempontból: alapvetően a teljes magánvagyonával is felel mindenért – a házépítés hibáiért is.

Ha a vállalkozónak Kft.-je van

Korlátolt felelősségű társaságnál kizárólag a kft. felel mindenért, a tulajdonoshoz vagy az ügyvezetőhöz nagyon nehéz eljutni és velük kifizettetni a kárt (van mód a korlátolt felelősség áttörésére, de azt tisztán kell látni, hogy az a nagyon nagyon ritka kivétel, nem olyan, amire alapozni lehet). Ezt árnyalja, hogy a kft.-k rendszerint több pénzzel rendelkeznek, mint a bt.-k vagy egyéni vállalkozók, így maga a cég elvileg könnyebben fizet. Vigyázzunk azonban, az hogy a mérlege szerint van 30 millió forintja eredménytartalékban, közel sem jelenti azt, hogy egy fillért is találnának ott egy felszámolási eljárás során.

A magyar valóság, hogy a kft. tulajdonosa a pénzt nem leadózva, osztalékként veszi ki (vagy fizetésként/megbízási díjként, ha nem ért a számokhoz), hanem „okosba” (számlát vásárolva). Vagy végképp balfasz módon: kiveszi és semmilyen papírral nem rendezi a sorsát. Ha ez utóbbi történik, azaz elkölti a pénzt, de nem adózza/költségeli le, akkor a mérlegében benne marad az „eredménytartalék” soron. Ezáltal a „saját tőke” is nagyon magas lesz, de valójában ebből egy forint sincs a cégben, mert onnan – nincs mit szépíteni – kilopták.

“Két hét és némi apró, ennyi egy új cég…”

Mi történik, ha bedől a kft., mert már végképp nem tudnak fizetni/túl problémás lett a cég, stb.? Alapítanak egy másikat. Ne legyenek illúzióink, ez jelenleg kb. két hét és némi aprópénz mindösszesen.

2017 óta a kft. alapítása költség és illetékmentes (ami a cégbíróságot illeti), így kizárólag az alapítást végző ügyvéd munkadíját kell megfizetni. Budapesten elég sok cég van, ami fillérekért, 20-30-40 ezer forintért kínál cégalapítást, székhelyszolgáltatást, könyvelést egy helyen (egyébként fél-illegálisan vagy teljesen illegálisan), maga a cégbírósági bejegyzés pedig kettő hét alatt megvan többnyire. Az így alapított cégek nyilván nem is érnek semmit, de arra a célra, hogy két évig használják és utána csinálják az újat, tökéletesek. A házépítés is megoldható velük.

Kifogások házépítés esetén

Most jöhetsz azzal, hogy de van 3 millió törzstőkéje a cégnek, majd abból kifizet ha mégsem megy a házépítés. Erre azt mondom, hogy nincs nekik. Alapításkor ugyanis ezt nem kell befizetni (ezt sok jogásznak sem sikerült még megértenie), csak nyilatkozni kell, hogy milyen határidőig fizeti be. Ez lehet akár 3-5 év is vagy még több. Mikor bejön valami nagyobb előleg és éppen van 3 millió a számlán, akkor bejelentik, hogy a kft. részére be lett fizetve a 3 millió és le van tudva a gond. Másnap ki lehet venni a számláról, el lehet költeni platós teherautóra, betonra vagy téglára. Tehát a 3 milliót egyrészt nem feltétlen kell befizetniük, másrészt pedig már másnap elkölthetik az egészet.

Hogy mindezek alapján generál vagy nem-generál? Szerintem elég egyértelmű a válasz: teljesen mindegy ilyen szempontból; pont ugyanannyi bedönteni egy generálos és egy nem generálos céget is. És mind a kettőnél pont ugyanakkora sikerrel jutsz hozzá a pénzedhez. A régi dolgok azért még működhetnek: régóta a szakmában lévő mester, akit mindenki ismer, aki nem teheti meg, hogy bedönti a céget, mert annak híre megy (egy közepes városban ez már nem működik); de erre sem érdemes alapozni.

A vakszerencsén túl azonban itt van néhány tipp, amivel tudod mérsékelni a kockázatokat, ha legalább párat megfogadsz:

10 tipp a kivitelező kiválasztásához és a kivitelezéshez

 

1. Mindig pontosan tudd, ki az illető és pontosan melyik céget képviseli.
2. Ha nem ő a tulajdonos, (hanem pl. a felesége), kérdezz rá, hogy mi ennek az oka. Kérdezz rá, hogy a jelenlegi cég előtt volt-e korábban cége és mi történt vele.
3. Ellenőrizd, hogy a cég köztartozásmentes adózó-e a https://nav.gov.hu/nav/adatbazisok/koztartozasmentes/egyszeru_lekerdezes oldalon, ha nem, kérd meg hogy regisztráltassa magát. Csak néhány perc a regisztráció is.
4. Nézd meg a céget az www.e-cegjegyzek.hu oldalon: ki a tulajdonos, van-e végrehajtási jog, üzletrész foglalás vagy más szankció a cég ellen. Töltsd le a cég beszámolóit a www.e-beszamolo.im.gov.hu oldalról, nézd meg a cég saját tőkéjét és az eredménytartalékot évekre visszamenőleg.
5. A www.cegkozlony.hu oldalon a keresés funkcióval a cégre keresve nézd meg a legutóbbi kettő év bejegyzéseit, itt láthatod a korábbi NAV-végrehajtásokat és más bejegyzéseket.
6. Előzd meg a bajt, MINDENT írj bele az írásbeli szerződésbe.
7. … és az E-naplóba is. Az E-naplóból nem lehet törölni, letagadni viszont bármit le lehet.
8. Mindenről kérj számlát.
9. Légy türelmes és higgadt, egy csepp mézzel több legyet fogsz, mint egy hordó ecettel.
10. Fizesd ki korrekt módon a vállalkozót.

CSAK HALADÓKNAK – Magyarázatok az egyes pontokhoz

 

1. Mindig pontosan tudd, ki az illető és pontosan melyik céget képviseli

   Ezzel elkerülöd azt, hogy olyannal tárgyalj, akinek a megfelelő háttere sincs meg. Egy alkoholista, munkanélküli kőműves, „erdélyi brigád”, stb. A családi ház az emberek 90%-ának élete legnagyobb befektetése, tényleg rájuk akarod bízni ezt a rengeteg pénzt?

2. Miért nem ő a cég tulajdonosa

   Tipikus: a korábbi cég bedőlt, a mestert eltiltották a cégvezetéstől és most a feleség a tulajdonos és ügyvezető a cégben. NEM automatikus feketelista, de kérdezd meg az okát: lehet hogy egy fővállalkozó verte át és nem fizette ki? Jöhetett egy jogtalan NAV inkasszó, stb. A lényeg, hogy adjon rá megnyugtató magyarázatot.

3. Adótartozás

   A NAV-nak nem kell bírósági határozat, megoldják házon belül: saját hatáskörben végre tudják hajtani az adótartozást. Ha pedig az adót nem fizetik meg határidőben (holott tudják, hogy egy pillanat alatt jön a NAV), akkor pedig nincs (elég) pénzük, vagy nem jó a cash-flow, vagy nem jó a pénzügyi felelős a cégnél – mind a három intő jel.

4. Ellenőrizd a céget

   Összefügg az első és a második ponttal: mennyi a cég törzstőkéje, hányan vannak a cégben, stb. A beszámolókban nézd meg, hogy az évek múlásával hogyan alakul a cég tőkéje. Gyanús, ha minden évben az adózott eredménnyel pontosan megegyezően növekszik az eredménytartalék és már sok-sok millió forintos eredménytartalékot látsz. Vagy Te elhiszed, hogy egy vállalkozó tízmilliókat tart bent szabad pénzként a cégben, ahelyett hogy osztalékként felvenné?

5. A cég előélete

   A harmadik és negyedik pont folytatása, elsősorban az utóbbi két évet nézd: tagváltozások a cégben, új vezető tisztségviselők, székhelyáthelyezés, végrehajtások a cég ellen; itt mindent megtalálsz.

6. Részletes írásbeli szerződés

   Ezt talán nem kell megmagyarázni, de külön bejegyzés is lesz róla: a leírt dolgokra biztosan nem tudnak eltérően emlékezni a felek. Fontos, hogy mind a két fél korrekt legyen ebből a szempontból is.

7. Rendesen vezessétek az E-naplót

   A tapasztalatok szerint a kivitelezők félnek tőle, mint a tűztől. Tényleg az a legjobb benne, hogy nem lehet semmit kitörölni. Viszont: nem lehet semmit kitörölni, ezért ésszel használd. Ha a vállalkozó többszöri felhívásra sem javítja ki, stb. Ne irkáld teli hülyeségekkel, amiket a neten olvastál a kismama/fűnyírós/mozis topicban az építkezésekről.

8. Mindig kérj számlát

   És ezt írd fel minden más „10 dolog…” listára. Ha nem kérsz számlát, azzal azt is sugallod, hogy ez nem egy rendes munka. Másrészt pedig Te ezt a pénzt leadóztad. Adózza le ő is.

9. Légy türelmes és döntsd el kire hallgathatsz

   Mindenki nagyon okos lesz amikor építkezel, mindenkinek lesz jó tanácsa, mindenki tud majd jobb/olcsóbb/stb. kivitelezőt ajánlani és ő a mostani kiviteleződet már rég elhajtotta volna. Döntsd el, hogy kinek adsz a tanácsára (elsősorban a terveződ és a műszaki ellenőröd), a többieknek pedig ne hagyd, hogy a kivitelező ellen hangoljanak feleslegesen. Nem az ő pénzük, hanem a tiéd. Első körben kérdezz és ne számonkérj. Gondolj bele, hogy a Te szakmádban mennyire keveset jelent ha valaki elolvas 3 netes cikket; ugyanez igaz az építőiparra is.

10. Fizesd ki amivel tartozol

    Ahogy a kivitelezőnek nincs joga a Te pénzeddel könnyelműen bánnia és neked kárt okozni, Te sem lophatod meg őt a házépítés során. Ha elvégezte a munkát, fizesd ki. Nem egy ügyet láttam, amit a korábbi korrekt megrendelői hozzáállás oldott meg. Nem hiányzik az sem, hogy a fél város azon csámcsogjon még évek múltán is, hogy te voltál az, aki nem fizette ki a kőművest.

Tetszett, kiegészítenéd, megosztanád saját tapasztalatodat? Megteheted a bejegyzés alatt kommentelve a Facebookon.